股指期货扎空“代谢泡沫”和“转移杠杆”可降楼市风险

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  近期,中央政治局在部署下半年经济工作时,强调要“抑制资股指期货扎空产股指期货扎空泡沫”。事实上,关于资产泡沫,2014年中央经济工作会议有“化解泡沫化风险”的表述;2015年5月有权威人士“高度警惕以高杠杆和泡沫化为主要特征的各类风险”的表态;今年5月,权威人士又指出,“制造泡沫的教训必须要吸取”等。股指期货扎空但是,“抑制”(而非警惕和化解)的表述,意味着资产泡沫风险已到非着力控制不可的地步。

  毫无疑问,这里的资产泡沫指的是楼市泡沫。近年来,楼市基本面并不乐观,如居民可支配收入增速从2012年的10%降至目前的5%-8%,农业转移人口从2011年开始净减少,城镇常住人口户均拥有住房达到1.1套。但2015年以来的楼市却为“房改”以来最火爆,商品房销售额比2013年的历史峰值高出7%;今年上半年,商品房销售面积、金额比2013年同期更是飙涨25%和46%。

  政府原本寄希望于“楼市+城镇化”战略,适度刺激并让楼市稳定投资和经济的同时,同步启动内需。但是,城镇化供给侧结构性改革举步维艰,加上地方对土地财政依赖,经济稳定和改革所需要的宽松货币环境,异化为楼市火热并成为泡沫化的推手。基于基本面的差异、不动产的特性,很难用国际经验来判断楼市泡沫大小及何时破灭。但是,可以从一些楼市的表征来感知泡沫。

  首先,热点楼市金融投资氛围浓厚。2015年以来,实体经济走弱、居民收入下降,但热点城市房股指期货扎空价上涨30%-60%,深圳房价翻了一倍有余。目前,房价收入比、月供收入比、租售比等指标完全爆表,投资避险成为热点城市楼市的主力,深圳投资客占比稳定在40%左右。其次,热点城市“逢拍地、必地王”,借助充裕廉价的资金和资管通道,开发商和财务投资者将土地作为投资标的。

  最后,杠杆率快速攀升。我国居民杠杆率(存量个人房贷/存量商品住房价值)从2014年初的15%攀升至今年上半年的39.6%。杠杆率若稳定,金融风险就不大,怕的是杠杆率短期快速攀升。比如,“次贷危机”前的2000年,美国居民杠杆率仅40%,但2006年达到了55%。杠杆率快速攀升推动房价上涨,反过来吸引更多人借助和放大杠杆进入楼市,如农民工等低收入人群。

  除货币外,地方政府、居民“加杠杆”、房企炒作也是几大推手。近年来,户籍改革、公共服务均化进展不足,楼市供给端没有“做实”,政策刺激下需求膨胀,泡沫化难以避免;居民通胀预期明显,未来不确定性支出增加,储蓄养老演变为“买房养老”,借助于低成本的杠杆买房成为选择;房企赌注“面粉贵过面包”的地王,豪宅炒作泛滥,挤压普宅空间,也是泡沫化的推手。

  “刺泡沫和降杠杆”不适宜,“代谢泡沫和转移杠杆”才可行。近期,热点城市(如南京、厦门、合肥)收紧房贷,下半年因城施策有望“做实”;银监会最严厉理财新规,意在围堵资金借通道和杠杆入虚拟市场,证监会要求开发商募资不得用于拿地。地王也好,高房价也好,相比控制购房者,堵住源头借助通道和杠杆的资金才是王道,期待9月份金融工作会议后穿透式监管到位。

  上半年经济虽企稳,但有待更进一步,管理层已明确“去库存”的楼市主题和相机灵活抉择的调控思路,意味着楼市仍是托底的第一选择。近日,国务院印发《关于实施支持农业转移人口市民化若干财政政策的通知》,提出了涵盖农业转移人口子女教育、医疗、失业人员培训、向获居住证人口提供基本公共服务等10条措施,真正做实“楼市+城镇化”是代谢泡沫的最佳手段。

  在“代谢泡沫”的同时,转移杠杆也是抑制楼市资产泡沫化的可行选择。中央政治局会议提出,“去库存”和“补短板”要同有序引导城镇化和农民工市民化有机结合。笔者认为,城市化已进入“下半场”,新增农民工、既有市民,很多会向都市圈(特别是三大都市圈)迁徙。补短板应集中在外来人口集中的都市圈,如“八横八纵”铁路网、城际快轨、轨道交通等基建投资,都市圈内大规模廉价租赁房建设,户籍、土地、财税等供给侧改革,让外来人口在都市圈外围扎根。做实占外来人口超过50%的都市圈需求,楼市资产泡沫也就能得到有效抑制。

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